Hjemfaldklausulers betydning for opgørelsen af andelsværdien

1. august 2021

Vestre Landsret har d. 7. juli 2021 afsagt en principiel dom, hvor spørgsmålet i sagen var, om der ved opgørelsen af andelsboligforenings formue i 2013 skulle have været foretaget fradrag for ”frikøbsværdien” af en hjemfaldsklausul. Køber rejste i sagen krav over for sælger, idet køber var af den opfattelse, at køber havde betalt en overpris for andelsboligen som følge af, at der ved opgørelsen af andelsværdien ikke var taget højde for en hjemfaldspligt på andelsboligforeningens ejendom. Vestre Landsret fandt, at der ved opgørelsen af andelsboligforeningens formue ikke var pligt til at foretage fradrag for en hjemfaldspligt, der påhvilede foreningens ejendom, når den offentlige ejendomsvurdering var valgt som værdiansættelsesprincip.

Når andelsboligforeninger skal opgøre andelsværdien eller værdien af ”andelskronen”, kan der opstå tvivl om, hvorledes denne skal opgøres. Et tema, der har været genstand for diskussion i teori og praksis, har været spørgsmålet om, hvorvidt en andelsværdi, der er opgjort i henhold til den offentlige ejendomsvurdering, skal tage højde for værdien af en hjemfaldspligt, også kaldet en hjemfaldsklausul.

Netop dette spørgsmål var aktuelt i en 1-instans sag, der har verseret flere år for Vestre Landsret. Sagen var udtaget som prøvesag for en stribe af tilsvarende sager.

Dommen er trykt i Ugeskrift for Retsvæsen, U.2021.4607 og TBB2021.1232.

 

Sagen stammer fra november 2014, hvor en køber og en sælger indgik en aftale om overdragelse af en andelsbolig.

Købesummen var 1.150.000 kr., der – bortset fra et nedslag på 26.520 kr. og et tillæg for forbedringer af andelen på 94.000 kr. – svarerede til værdien af andelen i foreningens formue, således som denne var opgjort i foreningens årsrapport for 2013.

Ved opgørelsen af andelsboligforeningens formue skete der ikke fradrag for værdien af en hjemfaldspligt, der påhvilede foreningens ejendom i forhold til kommunen.

Køberen gjorde gældende, at køber havde betalt en overpris for andelsboligen som følge af, at der ikke var sket fradrag for hjemfaldspligten ved opgørelsen af foreningens formue.

Hovedspørgsmålet i sagen var derfor, om der ved opgørelsen af andelsboligforeningens formue pr. 31. december 2013 skulle have været foretaget fradrag for værdien af hjemfaldspligten.

Vestre Landsret statuerer indledningsvist i dommens præmisser, at det følger af andelsboligforeningslovens § 5, stk. 1, at prisen – ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig – ikke må overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge. Bestemmelsen fastsætter en maksimalpris for andelsboliger, som er baseret på andelshaverens andel af foreningens formue.

Efter andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2, er det ved opgørelsen af foreningens formue muligt at vælge mellem tre forskellige værdiansættelsesprincipper for foreningens ejendom. Valgmulighederne omfatter anskaffelsesprisen (litra a), den kontante handelsværdi som udlejningsejendom (litra b) eller den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme (litra c).

I årsrapporten for 2013 var foreningens ejendom, som i det væsentlige udgjorde foreningens formue, værdiansat på grundlag af den seneste offentlige ejendomsvurdering. Andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2, litra c, var således anvendt som værdiansættelsesprincip i denne sag.

Vestre Landsret lagde til grund, at den offentlige ejendomsvurdering ikke tog højde for en hjemfaldspligt, som påhvilede ejendommen. Hvis der i forbindelse med købet skulle være taget højde for hjemfaldspligten, skulle det således ske i form af, at der ved opgørelsen af foreningens formue blev foretaget et særskilt fradrag for værdien af hjemfaldspligten på ejendommen.

Vestre Landsret foretog herefter en ordlydsfortolkning af andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2, litra c. Vestre Landsret fandt, at andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2, litra c efter ordlyden gav andelsboligforeningen en ret til at anvende den seneste offentlige ejendomsvurdering af foreningens ejendom ved opgørelsen af foreningens formue og at det ikke fremgik af bestemmelsens ordlyd, at ejendomsvurderingen skulle korrigeres for værdien af en eventuel hjemfaldspligt, før den kunne anvendes. Ordlyden af § 5, stk. 2, litra c, og de efterfølgende stykker i § 5 nævner en række andre korrektioner og fravigelser af værdiansættelsesprincipperne, men hjemfaldspligt er ikke nævnt.

Landsretten fandt på denne baggrund, at andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2, litra c, skulle fortolkes sådan, at der ved opgørelsen af andelsboligforeningens formue ikke er pligt til at foretage fradrag for en hjemfaldspligt, der påhvilede foreningens ejendom, når den offentlige ejendomsvurdering er valgt som værdiansættelsesprincip.

Vestre Landsret konkluderede herefter, at der ikke var grundlag for at fastslå, at den købesum, som køberen betalte for andelsboligen, var højere end maksimalprisen efter andelsboligforeningslovens § 5.

Landsretten frifandt derfor sælger for købers påstand.

Da sælger blev frifundet i hovedsagen, blev adciterede ejendomsmægler, revisor, administrator samt andelsboligforeningens bestyrelse frifundet for sælgers nedlagte friholdelsespåstande.

 

Sammenfattende fastslår dommen, at andelsboligforeningen ved opgørelsen af andelsboligsværdien, der er fastsat efter den offentlige vurdering, hverken ifølge andelsboligloven § 5 eller andre bestemmelser i loven er forpligtet til at reducere andelsværdien med et beløb svarende til værdien af en hjemfaldsklausul.

Efter årsregnskabsloven har hjemfaldsklausuler karakter af en eventualforpligtelse (der ikke indregnes i balancen), og efter andelsboligforeningsloven fremgår det eksplicit af § 5, stk. 2, litra c, at andelsboligforeningen ved opgørelsen af formuen kan medtage ejendommen til den offentlige ejendomsvurdering.

 

Ved spørgsmål til dommen, kan der rettes henvendelse til advokat Keld Nomanni, kn@isaksennomanni.dk som førte sagen for sælger, der blev frifundet.

Har du brug for en advokat?

Advokatfirmaet Isaksen & Nomanni har kontorer i Aarhus og Odder og vi kan hjælpe dig, hvis du har brug for en advokat til at føre en retssag, få lavet et testamente eller en ægtepagt, få hjælp til din byggesag, kræve erstatning ved personskade osv.

Vi lægger vægt på at være den rigtige samarbejdspartner for både private og erhvervsvirksomheder. 

Aarhus

Advokatfirmaet Isaksen & Nomanni I/S

Viby Ringvej 2B, 4. sal | 8260 Viby J.

Tlf. nr.: +45 86 11 40 00
E-mail: post@isaksennomanni.dk

CVR: 11 81 44 84

Odder

Advokatfirmaet Isaksen & Nomanni ApS

Banegårdsgade 2 | 8300 Odder

Tlf. nr.: +45 86 56 10 10
E-mail: post@isaksennomanni.dk

CVR: 17 00 00 04

© 2022 Advokatfirmaet Isaksen & Nomanni ApS

Bliv ringet op

Udfyld formularen, så kontakter vi dig hurtigst muligt